La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente desde el pasado 6 de marzo de 2019, ha introducido varias modificaciones en el contrato de alquiler de vivienda habitual, modificaciones que pueden suponer la nulidad de cláusulas que hasta ahora eran consideradas legales.  

El Real Decreto-Ley por el que se reformó la actual Ley de Arrendamientos Urbanos fue recurrido ante el Tribunal Constitucional, más, a falta de resolución por el Constitucional, la reforma sigue vigente.

Veamos algunas de las principales cláusulas que pueden darse en un contrato de alquiler que con la vigente Ley de Contratos de Arrendamientos son nulas.  

Duración del contrato: Con la reforma, se retoma la anterior legislación sobre la duración mínima del contrato de tres a cinco años, como establecía la normativa anterior a la reforma del 1 de junio de 2013. Por tanto, una cláusula que obligue al arrendatario a abandonar la vivienda alquilada en un periodo anterior a los cinco años será nula. Tampoco será válido el pacto por el cual el arrendador se otorgue la licencia de poder elevar la renta en estos cinco años incluso cuando introduzca mejoras en la vivienda según el artículo 19 de la LAU. 

Además, en caso de que el arrendador sea persona jurídica se obliga a una prórroga obligatoria de hasta siete años, lo que supone una novedad en la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

También se amplía la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

Reparaciones en la vivienda: La regla general es que el arrendador deberá hacerse cargo de reparar los desperfectos de la vivienda (Art. 21 de la LAU). Serán así nulas las cláusulas que establezcan que el arrendatario deberá de hacerse cargo de gastos como goteras, humedades, desprendimientos, reparaciones en instalaciones de agua, gas o electricidad, etc. 

No obstante, si estos gastos son ocasionados por un mal uso de la vivienda por parte de los moradores, serán estos los que deban acarrear con los gastos. 

  Indemnización por desistimiento: Será nula cualquier cláusula que exija una indemnización mayor que la dictada por la ley, que está recogida en el Art. 11 de la LAU. Por tanto, si el inquilino, tras un periodo de 6 meses de duración del arrendamiento, decidiera desistir del mismo, sólo se le podrá exigir una indemnización, previo pacto en el contrato, de un mes por cada año que reste por cumplir el contrato, hasta el máximo de cinco, calculándose la parte proporcional para los periodos inferiores a un año.  

Libre acceso del arrendador a la vivienda: Aunque por creencia popular se pueda pensar lo contrario, la ley establece que cualquier cláusula que permita al arrendador acceder a la vivienda sin el consentimiento del arrendatario es nula y se tendrá por no puesta. La propiedad de la vivienda es del arrendador, pero hay que tener claro que el domicilio pertenece durante la duración del contrato al arrendatario, y como tal es inviolable.

Publicado por Sebastián Cabrera Castro. ABOGADO.